乐从镇大墩村整村改造项目简介

                       大墩旧村改造项目位于三乐路以北、佛山新城核心区内，改造范围内约1571亩，其中集体建设用地约1236亩，集体农用地约335亩（不含岭南大道、荷岳路、大墩中学、岭南大道提留地和首期安置区）。项目采用“政府主导、市场指导、村自主改造”模式进行改造，2014年7月大墩整村改造方案以94.6%的高票通过表决。现阶段正进行土地整理工作，争取明年上半年完成部分融资地块出让工作。    大墩整村改造项目是目前顺德区内首个、佛山市内改造规模最大的整村改造项目，佛山新城为推动本项目在政策、资源、利益上给以了最大的支持，以下是本项目的“几个最”：    一、最大：大墩整村改造项目是目前佛山市内改造规模最大的整村改造项目，更是市内首个严格意义上的“整村改造”项目。大墩村的改造方式将摆脱传统的改造开发模式，让大墩村立足于土地一级市场，直接通过公开招商引资的方式引进开发商实施改造建设。按照本项目用地规划，大墩村改造后占地约1051亩，融资地块占地约692.37亩，改造面积是佛山禅城区东华里改造面积的1.***倍，是澜石石头村改造面积的6.93倍，是目前为止佛山市内改造规模最大的整村改造。    二、最惠：《改造方案》是以广泛征询村内意见、多次修正完善后最终敲定的，方案中充分体现了政府方的最大政策优惠，使村集体、股民享受最大限度的实惠。    优惠一，政府出让收益返还：根据顺德区“三旧”改造现行文件规定，涉及商品房住宅开发建设的，需由区、镇土地储备机构实施收储后公开出让，土地成交价50%作为土地取得成本返还给村，其余50%区、镇分成。为顺利推动大墩村的整村改造，区、镇两级土地出让收益返还给村集体作为改造资金，用于市政道路、绿化河涌及拆迁安置补偿。    优惠二，争取农用地指标：根据顺德区现行“三旧”改造政策，农用地征地留用地比例为15%。此次涉及农用地转用约620亩，按政策需征收539亩，村集体只能留用81亩，需争取各级政府支持将征收的539亩土地返还给大墩村使用。    优惠三，分红收益：大墩村原股民每年股份分红约1300元/股，本项目成功出让后首次分红保底20万/股，集体留用地出让后一次性分红保底为8.5万/股，融资地块全部交付后再次分红5万/股，合计33.5万/股。为确保股民长远收益，本项目长期分红按5年建设期每股每年不少于1万，是现时分红的10倍，且每年收益将会提升。    优惠四，拆补安置方案：以住宅（联排住宅和高层洋房）安置为主，货币补偿为辅，即将现有住宅的证载建筑面积换算成联排住宅建筑面积，再进行住宅安置或货币补偿。据了解，大墩村拆补安置办法已是顺德区内乃至佛山市内拆迁安置折算比率最高、优惠幅度最大的拆补安置办法。    优惠五，困难户优惠政策：对于大墩户籍（户籍确定时间截止2014年6 月8 日止，含农业户和非农业户，不含集体户）的经济困难户，如需补缴购房款的，可申请分期支付，亦可向村集体申请在股份分红内逐步扣除。属住房困难户的，在佛山市范围内家庭成员（含其直系亲属）拥有房屋面积人均不足15 平方米的，可按优惠价格买足至人均15 平方米，联排住宅按3000 元/㎡购买，高层洋房按2000 元/㎡购买。拥有大墩户籍，在佛山市范围内户主（含其直系亲属）没有任何房产的，每户可按3500 元/㎡购买60 ㎡高层洋房一套。    优惠六，集体物业安置办法：现有集体物业（村委会办公楼、大墩小学、大墩幼儿园、生产队队址、仓库、商铺、房产等约2.5 万平方米）拆除后，将由开发商以复建、新建生产队队址及部分宗祠、庙宇。其中富华路与岭南大道交汇处东南地块可建设地上商业建筑面积25 万平方米，配套的幼儿园0.6 万平方米、小学2.9 万平方米也将作为私立学校交付村集体。    优惠七，融资地块出让方案：大墩村整村改造中的安置住宅、集体物业、公共配套都需要投入大量资金进行建设，本项目将委托政府将融资地块按政策出让给开发商，开发商负责本项目中所涉及的拆迁补偿、公建配套、基础设施建设、复建安置住宅和集体物业等。融资地块共约692.37 亩，融资地块成功出让后，开发商需在三个月内支付一次性分红，其余资金按村集体交付融资地块的进度支付，最后一笔资金须在村集体将最后一块融资地块交付给开发商后三个月内付清。开发商按交地进度支付的款项汇入村集体开设的大墩村整村改造专项资金账户中，由村集体、政府和开发商共同监管使用。    优惠八，土地整理方案：为让大墩村立足于土地一级市场，掌握土地的自主权，现通过本次改造，将1236 亩集体建设用地和620 亩农用地（改造范围内335 亩，改造范围外首期安置区285 亩）通过政府征收的形式转为国有（征收后住宅安置用地与集体物业复建用地通过划拨的形式返还给村集体）。涉及620 亩农用地的国有建设用地指标问题，通过征收华康道等大墩村界内的规划道路、河涌、绿化所需土地和农用地所得的留用地指标来解决，不够的指标由政府申请争取予以落实。    优惠九，公共服务设施：公共服务设施包括配套的幼儿园、小学、派出所、市政道路、公共绿化等，将由开发商负责建设。其中幼儿园、小学将作为村集体物业交付村集体，派出所交付政府，公共绿地、城市道路等须保持公共属性交由政府管理。建成后的道路、绿化需进行管理养护，办理了国有建设用地的市政道路、绿化由政府负责管理养护，安置区及村集体的内部道路、绿化由集体负责管理养护。    优惠十，项目保障措施：《改造方案》中，制定了相应的保障措施，一是保障项目不烂尾，二是保障复建房质量，三是制定就业保障措施，四是村民监督和专业监督，保障项目依法依规进行。    三、最多:为顺利推动大墩整村改造，佛山新城管委会城市重建委员会以原大墩工作组人员为基础，在佛山新城管委会15个部门共抽调100多名业务骨干补充组成了乐从镇大墩村整村改造工作领导小组及专责组，专责组下设七个工作组，分别为协调统筹组、社情收集组、制止和拆迁违法建筑工作组、入户工作组、房屋土地整理组、村居租赁合同处理组和对外宣传组，大墩项目是佛山新城、乐从镇融合发展后参与部门、组成人员最多的重点工作。    四、最美：根据佛山新城核心区发展定位，大墩村改造将与传承历史文脉相结合，村民共享城市发展红利与现代文明成果。村民安置区毗邻佛山新城文化中心、佛山公园、交通枢纽中心等大型公共服务设施，村民全部原址回迁，安置区内将高标准规划建设公共配套，毗邻CBD的高品质集体物业作为村集体可持续发展的保障，梁氏家庙、古树、河涌等将予以保留。改造后将成为珠三角极具影响力的集传统+现代+自然的居住、商业、旅游休闲、岭南水乡文化等于一体的特色新社区。    
***：乐从镇大墩村整村改造实施方案.pdf