引入市场机制改造城中村

禅城正酝酿建新拆旧的政策，并提供相应的优惠政策

        核心提示 2004年底，市规划局委托有关单位开展了《“城中村”现状与对策》的调研。目前，市规划局正在这一调研工作的基础上，正在继续研究“城中村”的改造指引工作，以便从技术等细节上进一步指导“城中村”的工作。关于“城中村”改造的指导思想和注意事项，记者也采访了有关部门和专家。
        广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明先生说，佛山的“城中村”问题比广州和深圳要缓和得多，改造“城中村”时要防止出现新的“城中村”。

在“城中村”的背后，伫立的都是高楼大厦。

他山之石

深圳市渔农村    整体推倒重来

        渔农村是深圳市福田区第一个实行整体改造、推倒重来的“城中村”改造。它不仅是一次高难度的改造，也是深圳市“城中村”改造的分水岭。
        渔农村位于福田区皇岗口岸旁，与香港一河之隔。上世纪30年代，从东莞、中山流浪来的人们在这里聚居，以打鱼、种田为生。上世纪70年代起，他们开始告别茅棚，建房子居住。上世纪80年代开始，越来越多的外地人涌入深圳，渔农村的出租屋收入日渐增加，人们的楼房也越建越高。到2004年，渔农村3万平方米的土地上建有私房118栋，70多户村民都靠着出租私房为生。村里抢建的私房高楼林立，密不透风，“脏乱差”的状况严重损害深圳口岸形象。

改造分三步走

        福田区“城中村”改造采用了三步走的方式，一是基础情况调查，二是战略性研究，三是针对性的实施。按照福田“城中村”改造区域控制规划、改造策略与计划及具体片区改造规划。
        2004年10月10日，渔农村规划初步方案获批准，福田区政府向违法抢建私房业主下发了“责令停工通知书”，相关部门对11名承建渔农村违法建筑的包工头进行严肃谈话，要求他们立即停工、清场、遣退建筑工人。

“中国第一爆”

       12月1日，渔农村改造范围内在建新房基建成本造价评估结果及在建新房原旧房面积还原结果初次公布。
       12月31日，渔农村拆迁赔偿协议经过律师出具法律意见及区领导同意，正式定稿。同时正式启动了渔农村拆迁补偿协议签约工作，拆迁补偿签约工作进展顺利。
       2005年3月开始，有关部门对渔农村抢建建筑进行拆除，总面积达13万平方米。其中，91栋8层以下楼房由人工机械拆除；16栋8层以上建筑需爆破拆除，面积达5.2万多平方米。爆破当日，小小的渔农村附近云集了20余家、150多名国内外各大媒体记者，对深圳“城中村”改造的“中国第一爆”进行现场报道。


专家访谈

佛山要防止出现新“城中村”

       日前，就“城中村”改造的一些问题，记者采访了广东省城乡规划设计研究院总工程师、高级规划师、中国城市规化学会理事马向明先生。

“城中村”一定要改造

       记者（以下简称记）：现在，不少城市都提出了改造“城中村”的问题，您觉得“城中村”改造的难点在哪里？
       马向明（以下简称马）：由于人的可塑性是有一定的局限性的，在快速的城市化进程中，如果有一部分人不能适应和融入整个社会发展，就会依托一定的资本比如土地来作为生存的基础，这就是为什么“城中村”的村民不断改造自己的房屋来获取房租的原因所在，“城中村”的问题实际上也是人的问题。
       另外，城乡二元体制下“城中村”的无序发展、外来工对廉价出租屋的市场需求促成了“城中村”问题的日渐突出，这三方面是“城中村”问题产生的原因，也是当前“城中村”问题改造的难点所在。
       记：有观点认为，“城中村”改造已经错过了良机，现在改还不如不改，您怎么看？
       马：“城中村”是一定要改造的。有两个非常现实的理由：首先，当前不少城市的发展，面临资源短缺的问题，特别是土地的资源稀缺，20多年来，我们对“城中村”的建设管理没有科学规范，造成当前社会的各种疑难杂症集中反映在“城中村”，我们的城市化进程要发展，改革要继续，“城中村”问题不能回避。

改造要引入市场机制

        记：您觉得政府该从哪些方面来引导和改造“城中村”？
        马：从“城中村”产生的根源来看，我觉得对“城中村”的改造，政府一方面要积极引入市场机制，一旦  “城中村”有了市场需求，比如说对住房的需求、商业的需求等，引入市场机制来运作“城中村”，有利于“城中村”灵活发展。另外，更重要的是要不断地更新和引导村民的观念，甚至还要对其进行有关的培训，妥善处理好教育问题，建立健全相应的社会保障体系，让农民有再就业的能力，逐步融入到城市化进程中来，这一问题才能慢慢疏解。
        当前，政府可以大力宣传有关法律法规并制定相应的政策，比如在租赁上与村民进行约定，出租屋市场的准入条件进行设置，同时明确出租屋主的责任，还比如可以对出租屋的管理进行一定的规定，再就是住房改造规划的规定，要让村民知道什么样的改造和规划是合法的，另外，在拆迁补偿上等也要出台相关的政策。

佛山的问题比较缓和

       记：您觉得佛山的“城中村”问题还需要注意哪些方面？  
       马：我们在调查珠三角各大城市的“城中村”问题时，发现佛山的“城中村”问题没有我们想象的严重，比广州、深圳要缓和得多。佛山的南海和顺德这些地区，不少村民和乡镇都建起了中小企业，也就是说不少村民实际上都融进了城市化发展中来，而禅城由于其特殊的原因，“城中村”的问题就要比南海、顺德突出。   
       另外，随着佛山经济的发展和五区进一步融合，佛山城市建设不断发展，还要在现在的“郊区”建设更多新城和职能中心，这些地区现在还有不是很发达的农村，在发展的过程中要及时规范，防止出现新的“城中村”。而且在社保、培训、教育等多方面也需要不断完善，这样才能让村民逐步融入到城市化的进程中来。

合理安置低收入者和外来工

       记：有观点认为，当前“城中村”满足了城市低收入者和外来工的生存需求，当前改造“城中村”可能会引发新的问题，比如城市的低收入者和外来工怎么安置？
       马：在调查中我们发现，“城中村”多是城市低收入者和外来工的聚集地，这些人聚集在一起，往往会引发各种矛盾，在“城中村”的改造过程中，如何把低收入者和外来工分散开来，合理安置好这一部分人，也是一个相当关键的问题，这是政府在改造“城中村”的过程中应该注意的问题。
       比如美国就为了防止贫民过多聚集在一起，就要求房地产开发商在开发楼盘的过程中，提供一部分低收入者可以接受的楼盘，来缓解贫民窟大量贫民聚众滋事引发一系列问题。


部门说法

禅城区规划局：政策优惠力促改造

       市政府有关文件要求，各有关部门对村民公寓建设要给予大力支持和扶持。在不违反原则的前提下，简化报建手续，加快办件速度，并作为特件优先办理，在有关收费方面给予优惠。
       禅城区规划局有关负责人告诉记者，对“城中村”的改造，首先，实行“一村一案”来进行具体的规划操作，也就是针对每个村的具体情况来进行可行性研究，把握好改造的时间和顺序，针对每一块具体的土地根据整个城市的整体规划来做好远、中、近期的发展规划。
        一村一案改造具体方式有三种：一是“规划先行，连片开发，先易后难，市场运作。”二是可以是引入合作者，科学规划，整体改造。三是可以是先行规划，并按照规划，对旧村进行抽疏，先改善道路，条件成熟时，再连片进行改造。上述这些具体的操作方式最重要的就是先要有科学规划。
        该负责人表示，目前政府已经加大了对“城中村”改造的力度，并给“城中村”的改造积极提供相应的优惠政策。“比如建村民公寓，报建费用中最大头的基础设施配套费用，是先向村民收了以后再返回还是直接就免费不收，采取怎样的形式现在都在商讨之中，但这个费用是一定会优惠的。”


禅城旧改办：酝酿建新拆旧的政策

       尽管存在着一些不和谐的问题，但“城中村”改造极大地加快城市化进程，促进了一个城市的政治、经济、文化的进步和发展，其正面和主流的作用是不容否定和置疑的。
        关于当前“城中村”改造的难点，禅城区旧城改造办公室副主任刘梦五认为有以下三点：首先，“城中村”的改造存在着资金缺口。不论是启动资金，还是建设资金，都还比较缺乏；另外，如果在改造中，引入开发商或合作伙伴，村民与村集体的利益能否得到保障，三者利益能否平衡也没法保障。
        其次，“城中村”改造在政策上还存在缺失。国家尚未有关于“城中村”改造的专项法规，当前只是一些有立法权的城市，针对城市特点制定有关约定，全国其他城市也正处于探索之中，佛山市、禅城区也正在研究这一问题，但未有相应的配套政策出台。据悉，禅城区近期正在酝酿建新拆旧的有关政策。
        最后，他认为“城中村”改造多次错失良机。而且目前“城中村”改造难度大，村民出租屋收益大，相关保障体系未健全，村民后顾之忧未解决，许多村民现阶段都不愿意现在就改。

    本版统筹/珠江时报记者 杨宝安
    本版撰文/珠江时报记者 文莲 杨宝安
    本版图片/珠江时报记者 章佳琳