内江市住房和城乡建设局关于公开征求内江市物业管理条例相关意见建议的公告

社会各界人士：

　　为构建共建共治共享的社会治理制度下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，我局已完成了《内江市物业管理条例》的起草工作，现将此办法全文公布，征求社会各界意见。

　　各界人士如有修改意见和建议，请在9月30日通过以下方式提出。

　　（一）通过信函方式寄至四川省内江市东兴区仁爱路274号市住房城乡建设局住保科；

　　（二）通过电子邮件方式发送至15354342@qq.com。

　　内江市住房和城乡建设局

　　2020年8月31日  

　　内江市物业管理条例

　　(征求意见稿)

　　第一章 总则

　　第一条 为构建共建共治共享的社会治理制度下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、***《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合内江市实际，制定本条例。

　　第二条 内江市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序的活动。

　　经业主共同决定，可以由业主自行管理，也可以委托物业服务人管理。

　　物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。

　　第三条 市、县（市、区）人民政府及有关部门应当将本市物业管理纳入本地现代服务业发展规划和社区治理体系，建立健全社区党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

　　支持物业服务与社区养老、托幼等服务业融合发展，制定扶持政策和质量标准, 推动物业管理规范化、标准化、市场化。

　　倡导绿色、智慧物业管理。鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业服务水平，推进绿色和智慧小区建设。

　　业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人应当依照***章程的规定设立***的基层组织，开展党的活动。

　　第四条 市住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县(市、区)住房城乡建设行政主管部门负责具体实施工作。

　　公安、生态环境、发改、自然资源规划、卫生、市场监管、城市管理、应急管理等部门应当加强对物业管理区域的管理和指导，接到有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后，应当依照相关法律及时调查处理。

　　第五条 街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责；组织、推动老旧小区物业管理；建立物业应急服务保障机制；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。 

　　街道办事处（乡、镇人民政府）应当建立物业管理联席会议制度，相关行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、建设单位、物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会、业主代表、专业经营单位等有关方面参加，协调处理业主大会成立、业主委员会选举和换届、物业管理委员会组建、物业服务人交接过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。

　　突发事件应对期间，街道办事处（乡、镇人民政府）负责落实市、县（市、区）人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

　　居（村）民委员会在街道办事处（乡、镇人民政府）的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制，推进社区居民委员会设立环境和物业管理委员会，发挥对业主大会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人的指导和监督作用。 

　　县（市、区）人民政府应当在街道办事处（乡、镇人民政府）明确承担物业管理活动指导和监督职责的工作机构，配备与工作任务相适应的工作人员，落实工作经费。

　　第六条 行业协会负责依法制定和组织实施行业自律性规范，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，组织行业培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，行业协会接受住房城乡建设行政主管部门的业务指导和监督管理。

　　第二章 物业管理区域

　　第一节 物业管理区域划分与调整

　　第七条 县（市、区）人民政府住房城乡建设行政主管部门应当根据建设单位或者业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。影响消防、避险、燃气、给排水、供电以及其他具有共有功能共用设施设备使用的，不得分割划分。县（市、区）人民政府住房城乡建设行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

　　分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分一个物业管理区域。但该建设项目内已经按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分成独立的物业管理区域。

　　第二节 配套建筑和附属设施设备的配置

　　第八条 新建物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和满足办公条件简易装修的物业服务用房、业主委员会议事活动用房、党群服务用房，建设单位应当按照规定分期设置。 

　　第九条 新建住宅物业管理区域内的水、电、气等计量装置应当按照专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表配置。通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置应当符合相关技术标准和规范。

　　配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合地方人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务人应当为改造工作提供便利。

　　第三节 业主的专有和共有建筑区域

　　第十条 业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，承担相应义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第十二条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　第三章 业主、业主组织和物业管理委员会

　　第一节 业主

　　第十三条 依法登记取得房屋的所有权人为业主。

　　本条例所称业主还包括：

　　（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

　　（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

　　（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。 

　　业主不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第十四条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；

　　（二）提议召开业主大会、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会、业主小组会议，行使投票权；

　　（五）选举业主小组、业主代表大会、业主委员会、业主监督委员会成员，并依法依规享有被选举权；

　　（六）监督业主代表大会、业主委员会或者物业管理委员会、业主监督委员会的工作；

　　（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

　　（八）监督专项维修资金的管理和使用；

　　（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第十五条 业主在物业管理活动中履行下列义务：

　　（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；

　　（三）执行业主大会、业主代表大会、业主委员会或者物业管理委员会依法作出的决定；

　　（四）配合物业服务人实施物业管理；

　　（五）按照有关规定或者管理规约约定交纳、续筹专项维修资金，并对符合使用专项维修资金条件的事项进行确认；

　　（六）按时交纳物业服务费及其他约定应支付的费用；

　　（七）履行房屋安全使用责任；

　　（八）按照规定分类投放生活垃圾；

　　（九）房屋出租、转让告知业主委员会或者物业管理委员会和物业服务人；

　　（十）法律、法规规定的其他义务。

　　第十六条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

　　物业使用人可以接受业主书面委托，按照委托事项、委托时间、委托权限，代理业主参与业主大会、业主小组会议行使投票表决，但不得享有基于业主身份的被选举权利。

　　第十七条 业主在业主大会上的投票权，实行一人一票，一个专有部分按一人计算。但在首次业主大会上建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

　　一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。

　　业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。

　　第二节 业主大会

　　第十八条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，讨论决定业主共同决定授权的事项，履行与业主大会相同的职责。

　　业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十九条 物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：  

　　（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；  

　　（二）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；  

　　（三）物业服务人在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十日。

　　第二十条 符合本条例第十九条第一款规定情形的，条件具备之日起三十日内，建设单位应当书面报告物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）申请设立业主大会。  

　　符合本条例第十九条第一款规定情形的，建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。 

　　第二十一条 街道办事处（乡、镇人民政府）应当在接到成立业主大会书面报告或者申请后十五日内，对提出报告或者申请的资料进行审核，对符合业主大会成立条件的，成立业主大会筹备组，对筹备组成员进行培训，筹备召开首次业主大会会议。

　　筹备组由街道办事处（乡、镇人民政府）、社区党组织、居（村）民委员会、公安派出所、建设单位代表和业主代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。

　　筹备组中的业主代表可以由业主联名推荐或者社区党组织、居（村）民委员会、推荐产生，由街道办事处（乡、镇人民政府）确定；业主代表资格应当参照适用本条例第二十六条有关业主委员会委员候选人资格的规定。筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。

　　建设单位、物业服务人应当对筹备组筹备召开首次业主大会会议给予工作配合。

　　第二十二条 筹备组履行下列职责：  

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；  

　　（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；  

　　（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；  

　　（四）拟定业主委员会选举办法草案，确定候选人名单；  

　　（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；  

　　（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。  

　　筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议;逾期不能组织召开首次业主大会会议的，经街道办事处（乡、镇人民政府）批准，可以延长期限，但延长时间不得超过六十日。

　　筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费由建设单位承担，具体金额和交纳时间及方式，由物业所在地县（市、区）住房城乡建设行政主管部门规定。

　　第二十三条 下列事项由业主共同决定：  

　　（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；  

　　（二）选举、更换业主委员会、业主监督委员会成员；

　　（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务人；  

　　（四）筹集和使用专项维修资金；

　　（五）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（六）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 

　　第二十四条 业主大会可以设立业主监督委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

　　监事委员会议事规则和成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则约定。

　　第三节 业主委员会

　　第二十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由五人以上的单数组成，任期不超过五年。业主委员会可以设有候补委员的，候补委员产生及递补由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。  

　　业主委员会的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。

　　第二十六条 业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）模范履行业主义务，遵守（临时）管理规约和业主大会议事规则；

　　（三）遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力、文化水平和必要的工作时间；

　　（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务人任职；

　　（五）书面承诺履行工作职责；

　　（六）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；

　　（七）法律、法规规定的其他条件。

　　有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员：

　　（一）因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年；

　　（二）候选人报名日期截止前两年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚；

　　（三）候选人报名日期截止前两年内欠缴物业服务费累计达六个月以上；

　　（四）因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退；

　　（五）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响；

　　（六）法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

　　第二十七条 业主委员会委员候选人可以通过下列方式产生：

　　（一）十名以上业主联名推荐；

　　（二）社区党组织推荐；

　　（三）居（村）民委员会推荐。

　　业主联名推荐的，同一业主只能推荐一名候选人。社区党组织支持业主中的党员、鼓励国家公职人员积极参选业主委员会委员，支持符合条件的社区两委成员通过法定程序兼任业主委员会成员。社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。

　　业主委员会委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。

　　业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

　　第二十八条 业主委员会应当履行下列职责：  

　　（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；  

　　（二）召集业主大会会议，报告年度物业管理实施情况和业主委员会履职情况；  

　　（三）编制业主大会年度预算、决算方案，拟定业主共有部分经营、共有资金使用与管理办法；

　　（四）制定档案、印章、会议、沟通、财务、公示等管理制度，并建立相关档案；

　　（五）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

　　（六）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促业主交纳物业服务费。

　　（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； 

　　（九）在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；

　　（十）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受社区党组织、居（村）民委员会指导和监督；

　　（十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

　　第二十九条 业主委员会成员、候补委员、监督委员会成员、业主代表不得有下列行为：

　　（一）挪用、侵占业主共有财产；  

　　（二）索取收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益；

　　（三）利用职务之便要求物业服务人减免其物业服务费及其他应缴费用；

　　（四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

　　（五）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料，或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；

　　（六）拒不执行业主大会或者业主共同决定；

　　（七）拒不执行街道办事处（乡、镇人民政府）、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判；

　　（八）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产；

　　（九）超越业主大会赋予的职权，侵占业主合法权益的其他行为；

　　（十）违反法律、法规和侵害业主合法权益的其他行为。

　　第三十条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，且不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定。业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会委员承担相应的法律责任。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定或者使用印章必须经全体委员过半数同意。

　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；业主大会、业主委员会作出的决定侵害公共利益的，由街道办事处（乡、镇人民政府）责令改正，拒不改正的，由街道办事处（乡、镇人民政府）予以撤销。

　　第三十一条 除任期届满外，业主委员会成员、候补委员有下列情形之一时，其资格自行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告：

　　（一）不再是本物业管理区域的业主的；

　　（二）因健康等原因丧失履行职责能力的；

　　（三）因犯罪受刑事处罚的；

　　（四）存在本条例第二十九条所列禁止行为且受到行政处罚的；

　　（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起一个月后的；

　　（六）法律、法规规定或者业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第三十二条 业主委员会成员、候补委员有下列情形之一的，由业主委员会决定中止其资格并予以公示，提请下次业主大会会议决定罢免终止或者恢复其资格。业主委员会也可以根据业主大会的授权，直接决定罢免其委员资格：

　　（一）挪用、侵占业主共有财产；  

　　（二）索取收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益；  

　　（三）利用职务之便要求物业服务人减免其物业服务费及其他应缴费用；

　　（四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

　　（五）经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的；  

　　（六）不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正；

　　（七）一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议；

　　（八）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务人任职；

　　（九）因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施；

　　（十）业主大会议事规则约定的其他情形。

　　业主委员会未依照前款规定作出中止职务决定或者罢免的，由街道办事处（乡、镇人民政府）责令限期作出；逾期未作出的，由街道办事处（乡、镇人民政府）作出中止相应人员资格的决定并予以公示。

　　业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一或者其他无法正常履行职责的情形，物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　第三十三条 业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告街道办事处（乡、镇人民政府）。街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组，并在业主委员会任期届满前，由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当督促其履行职责。街道办事处（乡、镇人民政府）也可以应业主书面要求组建换届小组。

　　第三十四条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处 （乡、镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）协助收回。  

　　业主委员会委员资格届内终止或被罢免的，应当在终止之日起七日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

　　第三十五条 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会、业主监督委员会开展工作：  

　　（一）全体业主共有部分物业经营收益；  

　　（二）全体业主共同交纳；  

　　（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。  

　　工作经费开支范围、标准和业主委员会、监督委员会成员的工作补贴，由业主大会决定。业主委员会应当妥善保管工作经费，并每半年向业主书面公告收支情况。

　　第四节 物业管理委员会

　　第三十六条 有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：

　　（一）各种原因未能选举产生业主委员会的；

　　（二）属保障性住房的。

　　（三）业主委员会不能正常开展工作、不履行职责达半年以上，需要调整或者重新选举业主委员会，经街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能调整或者重新选举的。

　　街道办事处（乡、镇人民政府）负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例规定享有业主委员会相应权利、履行业主委员会相应职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

　　第三十七条 物业管理委员会由街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会、公安派出所、业主、物业使用人、建设单位等代表七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员总人数的二分之一，业主代表资格应符合本条例第二十六条业主委员会委员资格。

　　物业管理委员会主任由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任，副主任由街道办事处（乡、镇人民政府）指定一名业主代表担任。物业管理委员会组成单位的代表因工作变动，所属单位应当及时更换人员名单。

　　物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

　　第三十八条 物业管理委员会的任期不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处（乡、镇人民政府）重新组建物业管理委员会。

　　已选举产生业主委员会，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在三十日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。

　　第四章 前期物业管理

　　第三十九条 建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，并按照有关规定拟定临时管理规约。

　　第四十条 新建物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前，物业服务人和建设单位在新建小区竣工验收后，应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。  

　　物业承接查验应当邀请物业买受人代表以及物业所在地县（市、区）人民政府住房城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）参加，可以聘请相关专业机构协助进行。 

　　物业承接查验费用由建设单位承担。

　　第四十一条 新建楼盘验收合格交付使用后，业主或使用人在小区内进行改建、扩建、重建构筑物和建筑物，物业服务人应当查验其相关批复材料和手续。

　　第五章 物业服务

　　第四十二条 一个物业管理区域由一个物业服务人提供物业管理服务。

　　委托物业服务人提供服务的,物业服务人应当具备独立法人资格或是具备独立法人资格的分支机构。

　　物业服务人应当在物业管理区域设立独立核算的服务机构。

　　第四十三条 业主委员会或者物业管理委员会应当与选聘的物业服务人签订书面物业服务合同。物业服务人应当自签订物业服务合同之日起三十日内，向县（市、区）人民政府住房城乡建设行政主管部门备案，由县（市、区）人民政府住房城乡建设行政主管部门将备案情况抄送物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）。

　　第四十四条 物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　第四十五条 物业服务事项应当包含下列内容：  

　　(一)建筑物共有部位的维护和管理；  

　　(二)共用设施设备的日常运行、维护和管理；  

　　(三)共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；  

　　(四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；  

　　(五)物业服务档案和物业档案的管理；  

　　(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。  

　　物业服务人可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

　　第四十六条 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县（市、区）人民政府价格行政主管部门会同县（市、区）人民政府住房城乡建设行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，政府指导价实行动态管理。应综合考虑物业服务质量内容、服务成本等因素，不得超过五年期限调整政府指导价并公布。

　　同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。

　　第四十七条 已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。  

　　建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主按照合同约定承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。 

　　物业服务人可以根据物业服务合同约定预收物业服务费。

　　第四十八条 物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前九十日书面告知。

　　物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

　　第四十九条 街道办事处（乡、镇人民政府）应当建立本辖区内应急物业服务机制。物业管理区域突发失管或者重大矛盾纠纷影响社会稳定急需政府介入状态时，街道办事处（乡、镇人民政府）应当确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

　　提供应急物业服务的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示，应急物业服务期间的物业服务费用按照原物业服务合同约定标准执行。

　　街道办事处（乡、镇人民政府）应当在六个月内启动招投标程序选聘新的物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

　　物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处（乡、镇人民政府）指导下积极配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

　　第五十条 有下列情形之一的，原物业服务人应当退出物业服务：  

　　（一）合同期满未续约的；  

　　（二）依法、依约定解除合同的；

　　（三）法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。  

　　原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、阶段工作未完成、对业主共同决定有异议等为由拒绝退出及办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。街道办事处（乡、镇人民政府）启动应急物业服务的，原物业服务人应当与提供应急物业服务人做好交接。

　　原物业服务人拒不移交的或者拒绝退出物业管理区域的，由街道办事处（乡、镇人民政府）限期移交或者退出；拒不移交或者退出的，辖区公安机关予以协助；原物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法调查、处理。

　　原物业服务人违反前款规定，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

　　新物业服务人不得强行接管物业。

　　第五十一条 经业主共同决定可以对物业管理区域实施自行管理。实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。 

　　第六章 物业的使用与维护

　　第五十二条 业主、物业使用人和物业服务人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第五十三条 业主专有部分出现危害安全、影响容貌、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当按整体设计要求及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

　　业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

　　物业服务人应当加强对楼顶平台、外墙、楼梯间等共有部分的日常巡查。发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的，应当通知业主或者物业使用人及时处理。 

　　第五十四条 物业管理区域内的电梯由业主委员会、物业管理委员会或者选聘的物业服务人按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。  

　　电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负责，保证电梯的安全运行。接到故障通知后，应当按照合同约定到达现场，并采取必要的应急救援措施。

　　第五十五条 物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

　　建设单位在依法取得房屋预售许可后，应当将车位、车库产权归属，配建数量、位置、租售方式、租售价格、停放服务收费标准在房屋销售现场公布并告知物业买受人。

　　第五十六条 业主共同决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益扣除管理成本后的剩余部分有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例主要用于补充维修资金。

　　第五十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务人使用的，由物业服务人承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。但已纳入物业服务成本的，不得要求业主再次分担。  

　　供水、供电、供气等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。  

　　第五十八条 物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修等费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支。

　　物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

　　保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，可按国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。未缴存住宅专项维修资金，发生维修相关费用的，由维修所涉及的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　第七章 老旧住宅小区物业管理

　　第五十九条 老旧住宅小区具备专业化、市场化物业服务条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织、指导业主筹备召开业主大会会议，选举业主委员会，由业主大会决定选聘物业服务企业实施管理或者自行管理。

　　未达到引入市场化物业管理条件的老旧小区,由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由业主或者物业使用人承担;也可以由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织业主表决,聘请专业服务企业或者其他管理人为老旧小区提供服务。

　　第六十条 老旧住宅小区依法可以通过业主自筹、引入社会资本、政府补助等方式筹集资金，用于改建物业服务用房、增设车辆停放场所等设施。改建规划及实施方案应当经相关行政主管部门审批同意。

　　第六十一条 县级以上人民政府应当鼓励和支持物业服务企业为未实行物业管理的老旧住宅小区、拆迁安置小区提供公益性物业服务，并给予政策扶持和资金补助。

　　第六十二条 县级以上人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套老旧住宅区城乡基础设施和公共服务设施，逐步推动业主实现自治管理。

　　第八章 监督管理

　　第六十三条 业主不得以无人居住，建筑工程质量问题，物业服务质量有瑕疵为由拒交物业服务费。

　　第六十四条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

　　第六十五条 业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

　　第六十六条 有本条例第二十九条行为之一，涉嫌犯罪的，业主、业主委员会可以向司法机关举报、控告。

　　第六十七条 任何单位和个人不得强制物业服务人代收代缴有关费用或要求物业服务人提供无偿服务。

　　物业服务人不得擅自对共有物业或者物业专有部分关闭设施停水、停电、停气。但是，可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

　　第六十八条 物业保修期内,建设单位不履行或者拖延履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向县（市、区）人民政府住房和城乡建设行政主管部门投诉，由住房和城乡建设主管部门依法监管。

　　第六十九条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

　　第七十条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

　　第七十一条 对未办理相关手续的，在小区内进行屋顶搭建、占用公共空间、占用公共绿地、乱搭乱建或开挖地下室等均属违法建设，物业服务企业应当对违法建设行为予以劝阻和制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。

　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

　　第九章 附 则

　　第七十二条 建设单位、业主、业主大会、业主委员会、物业服务人参照使用住房城乡建设行政主管部门制定的（临时）管理规约、（前期）物业服务合同、房屋使用说明书、业主大会议事规则等示范文本。

　　第七十三条 本条例自 年 月 日起施行。

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