齐鲁晚报山东寿光村民无产权证自住房也能按揭

　　改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。

　　11月19日，坐在集体供暖的新居里，寿光市纪台镇前曹村村主任张荣春告诉记者，今年，他们村100多户人家，52户通过按揭贷款搬进了楼房。而前曹村属于旧村改造，建在集体土地上的8栋新楼并无房管部门颁发的产权证，此前鲜有可以按揭贷款的先例。

　　过去一年里，在农行寿光支行的帮助下，有10个乡镇22个村共计1069户农民通过按揭贷款买上新楼，贷款累计发放1.0974亿元。

　　资金缺口，挡住农民上楼

　　2号楼3单元302是张荣春的新家。作为寿光市纪台镇前曹村的村主任，张荣春正在适应自己的新生活，“昨天刚供上暖气，一平方米12元，室内温度20℃没问题。”

　　2012年底，作为城乡建设用地增减挂钩(农村土地置换)试点，前曹村在纪台镇第一个开始旧村改造。

　　按照增减计划，此前宅基地占地146亩的前曹村，只需拿出43亩地新建8栋居民楼就可以实现旧村改造，从而腾出100亩宅基地，通过复垦增加耕地指标，城镇可对应增加100亩的建设用地。作为补偿，前曹村100多户人家，共获得寿光市2000万元的财政补偿。

　　“但这远远不够，考虑到多数家庭要分两套房子，建设8栋楼需要4000万元。”张荣春告诉记者，而旧村改造2000万元的缺口全部需要村民自己解决。

　　“全村整体拆迁，家家都买房，缺钱的人家，借也没处借。”一圈问下来，将近有一半的村民交不起购房款。钱交不齐，就谈不上整体拆迁，“买得起的住上了新楼，没钱的还是住在平房里，新村建不起来，旧村拆不了，也就谈不上土地置换了。”

　　农村土地流转、城乡一体化中暗藏的资金难题，在富裕的寿光农村有，在其他地区也同样存在，甚至更严重。

　　农民变市民，最根本的难题还是钱。据《学习时报》报道，未来10年，我国新增城镇人口将达4亿左右，市民化以人均10万元的固定投资计算，资金需求在40万亿元左右。单靠政府补贴，或农民自筹，显然解决不了问题。

　　村民自愿联保，村民自住房拿到贷款

　　因为缺钱，新村建不了，农民住不上，土地无法流转。其实，前曹村民不知道的是，在15年前，这样的难题同样存在于城市中。1998年，“房改”席卷全国，但取消配给制之后，多数人并没有能力一次性付清购房款。按揭贷款的诞生解决了这一问题，也带来了一场城市里的住房市场化革命。

　　15年，在寿光这个小小的村庄里，一场农村中的“住房革命”也在孕育之中。

　　2012年末，农行寿光支行获得了农行总行和省分行的支持，一个叫“新居贷”的金融创新产品在寿光率先落地。

　　当年12月，前曹村召开村民大会，组织农户填写贷款申请，村民自愿结成三户联保小组。农行寿光支行纪台分理处与农户集中签订贷款协议。审核合格后，村委会按贷款金额的3%-5%向农行缴纳风险补偿金，并监督村民签订联保协议。第二年正月十五，贷款就放到了村委的账户上。

　　农行寿光支行纪台分理处主任单提胜介绍，前曹村100多户中，有52户申请贷款，缴纳保证金15.6万元，获得贷款520万元。利率执行基准利率上浮20%的优惠，年息只有7.2%。贷款期限为3年或5年不等，单户贷款上限20万元。因为当地农民普遍种大棚，4个月左右收获一季，因此还款周期调整为半年一次，农民可以卖完菜再还贷。

　　就这样，“新居贷”这种无抵押贷款，顺利绕过了村民自住房无法抵押的障碍。

　　村委会作担保，补偿金是风险防线

　　通过按揭贷款，不仅上千户农民搬入新居，22个村实现改造，还成功缓解了城市建设用地紧缺的问题，为经济发展注入了活力。

　　农行寿光支行个贷中心经理周新昌表示，在村民自住房无法抵押的情况下，“新居贷”之所以敢向农户放贷，与引入“村委会”这一角色至关重要。在旧村改造中，村委会的作用举足轻重，既是新居的建设者，也是贷款的组织者，还是还贷的担保人。一定程度上讲，村委会扮演着农村“房管局”的角色。这也是“新居贷”区别于城市商品房住房贷款和以往涉农贷款的最大特色。

　　由于政策限制，农村土地无法抵押，但村委对这些房子有支配权，没有村委同意盖章，谁也无权处置这些房产。一旦出现坏账，三户联保是第一道风险防线，村委缴纳的3%-5%补偿金是第二道防线，构成了“新居贷”的双保险。

　　解决了农民的难题，农行也获得了可观的收益。记者了解到，一年来，上千户农民尚无一家拖欠不还。尽管利率不高，但这些贷款风险也低。根据银行的摸底调查，2015年前，寿光“新居贷”的市场需求在6亿元以上。而2012年，寿光城区内全部商品房房贷总额也不过十几亿元。

　　目前，在潍坊市内，农行寿光支行“新居贷”的经验已经开始向临朐、诸城等县市推广。(文/片 见习记者 陈川)